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美国是如何玩儿房地产众筹的

2015-12-02

美国是如何玩儿房地产众筹的

美国房地产众筹平台在2013年初的时候也就5家左右在做。到了2015年已经激增到近100家。这两年间有很多平台已经壮烈了,但是有更多的地产众筹平台像雨后春笋般长出来。 今天就给大家科普一下美国房地产众筹是怎么个玩法。

  美国房地产众筹平台,面向大众筹款有二种方式:收益率为 8–12%的债权投资,和收益率 13–20%的股权投资。股权投资虽然收益高,但是风险很大水也很深,以后另说。 今天只聊债权投资。

 首先说这个钱筹上来之后给谁。

  8–12%的债权收益许诺, 众筹平台会加上2.5%的手续费,变成10.5 -14.5%的贷款成本,普通人是不会借这种钱的。一般美国人买房都会从美国四大银行做3%-5%利率的贷款。但是在美国有几个特殊群体会对这种高成本的贷款有需求,其中一个很大的群体就是翻修房屋的人(house flipper)。

美国是如何玩儿房地产众筹的

  大家猜一猜,上面哪一个更像 一个房屋翻修者? 答对了!答案是左边那个。 在美国,一个合格的房屋翻修者绝对是扛起榔头能打桩,打开excel可以计算DCF折现现金流的精明人物。如果只知道抡个榔头砸来砸去穿班尼路,也就只能给house flipper打下手,没有办法自主项目。事实上美国有大批的培训机构,正试图把朝九晚五的白领和蓝领全都培训成房屋翻修者,基本跟孵化器 incubator 的职能差不多。那个属于产业链上游,这里就不展开讲了。

  House flipper长年累月贷款修房,一个房子修6-12个月,基本上每年都要借很大一笔钱。 所以搞的自己的信用分数都很差,尤其是经过了08-10年的次贷危机.申请破产者遍地。所以一般银行都不贷款给这种人的,或者审查非常严格,周期漫长。但另一方面,有潜在升值空间的房子都很抢手,这群人又迫切的需要贷款下来迅速把房子拿下,这就造成了这个资金需求空间。

  有需求就有供给。在美国历史上,早在房地产众筹平台出现之前,就有专门一群人提供这种建筑贷款。他们也有个很酷的名字: 硬钱放贷人 hard money lender. 房地产众筹平台抢的就是他们的生意.

为什么这帮人叫做硬钱放贷呢?

  这个有很多说法,正宗的解释是因为这个钱是有后面的房屋作抵押的。 一旦贷款逾期不还,房子就会被放贷人索要回来,重新在市场上拍卖。从放贷->还不起->收回->拍卖, 这个周期一般在一年左右。在房地产节节升值的今天,拍卖的价格是肯定比放贷的价格高的,所以这个钱放出去大抵还会收回到口袋里的。正如鲁迅先生笔下描写的: "按一按衣袋,硬硬的还在"(银子)。这便是美国 硬钱放贷者 hard money lender 名称的历史由来。

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  读者可能会问,硬钱放贷人的钱是从哪里来的呢?答案是从周围认识的人筹借来的。许久以来,这些硬钱放贷者散布在美国的各个角落,做着银行不做的生意。从自己熟识的人那里把钱借出来,对自己那片的房屋走势又很了解,对周围修房子的人几乎都能叫得出名字, 放贷出去,安稳的吃着利差, 这富得流油的日子一直持续到2013年初房地产众筹平台的出现。

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